La fiche de Nice

Ces éléments d’analyse, visant à nourrir les réflexions sur l’élaboration des documents d’Urbanisme, ont été élaborés avec en collaboration avec le Gadseca et France Nature Environnement PACA, dans le cadre du groupe de travail "Zéro Artificialisation Nette".

Les données sont consolidées sur le site Sobriété Foncière.

L’évaluation de la population future d’un territoire est fondamentale pour l’élaboration d’un document d’urbanisme. Cette évaluation s’appuie normalement d’abord sur le constat des évolutions passées (recensements INSEE à utiliser par période quinquennale ex : 2013-2018) puis tient compte des volontés politiques locales à condition que le document donne les moyens correspondants.

Au-delà de ce premier indicateur qu’est la population totale, la démographie fournit aussi bien d’autres éléments sur le passé mais aussi sur le futur car la population ne se renouvelle que lentement : migrations résidentielles par ex, répartition par âge avec ses conséquences sur l’indicateur fondamental qu’est la taille moyenne des ménages qui conditionne le besoin en logements, à condition de ne pas prendre en compte la population totale mais seulement celle des ménages (dans la région 97,5 % de la population totale mais parfois bien moins)

Sans apport volontariste, la population sur Nice ne devrait pas évoluer significativement dans les 20 années à venir :

Il est à noter que la taille des ménages à tendance à se stabiliser, comme partout en France.

Historiquement, 1175 personnes, c’est le solde annuel moyen de la population quittant la ville de Nice,

ce qui génère la mise à disposition de plus de 500 logements par an :

Plus de 78000 déplacements liés au travail, ce qui exprime une demande importante de mobilité :

Les principales données disponibles sur le parc de logements proviennent des recensements de l’INSEE dont les résultats sont à utiliser par période quinquennale (par ex 2013-2018). D’autres données sont également utiles notamment sur les logements sociaux (voir données SRU), sur l’artificialisation due à l’habitat (voir données Artificialisation), sur le renouvellement du parc (voir données Construction).

Les besoins en résidences principales s’évaluent en tenant principalement compte de la démographie et de l’évolution de la taille moyenne des ménages (voir données Population).

Les besoins totaux en logements doivent aussi tenir compte des évolutions prévues concernant les résidences secondaires et la vacance des logements :

A noter l’évolution importante des logements vacants (+ 24%), et des résidences secondaires (+15%).  

Ainsi près de 90% des logements nouveaux sont affectés à la vacance et la résidence secondaire ces 10 dernières années :

L’affectation à la vacance peut être indirecte : les logements neufs étant effectivement occupés, en délaissant des logements anciens qui ne sont pas réaffectés à la résidence principale. 

Le parc de logements d’un territoire évolue essentiellement du fait de la construction neuve.

Les nombres annuels de logements commencés par territoire sont collectés par le ministère en charge du logement et présentés dans la base de données SITADEL2 :

L’excédent en logements neufs par rapport aux besoins de la population peut en être déduit : près de 15000 ces 10 dernières années : 

L'artificialisation étant une préoccupation récente, les données qui y sont relatives sont dérivées de sources approximatives et peu précises. Elles donnent néanmoins une indication des tendances en cours.

Parmi les sources disponibles, les données issues des fichiers fiscaux traitées par le CEREMA offrent l'avantage d'être annuelles et disponibles pour tout le territoire de manière comparable même si elles ne sont pas très précises. Elles comptabilisent les parcelles cadastrales nouvellement artificialisées, mais pas précisément les surfaces artificialisées comme pourra le faire la future base de données cartographiques Occupation du sol à grande échelle (OCS GE) actuellement en chantier. Et promise pour 2024.

Le taux d'artificialisation pour l'ensemble de PACA sur le total ces 10 dernières années est de 0,48% de la surface totale de la région.

Pour Nice, ce taux est de 1,8% :

Avec une accélération ces dernières années : 

Avec 102 hectares en 10 ans, Nice est la championne de l’artificialisation dans les Alpes Maritimes, loin derrière Valbonne, qui a consommé 51 hectares. 

Les projections d'évolution de la population sont issues de l'INSEE, et de son étude Omphale. Le scenario central est retenu ci-dessous. Les taux d'évolution appliqués au territoire sont les projections du niveau départemental.

Les besoins en logement sont liés strictement à l'évolution de la population, et au désserrement des ménages, en supposant une stabilisation de la taille des ménages à terme.

En suivant les tendances actuelles, les besoins en logements sur Nice devraient être relativement modestes : 230 par an en moyenne annuelle sur les 20 ans à venir :

Ceux-ci-sont déjà largement couverts par les excédents disponibles.

La commune de Nice est significativement carencée en logements sociaux : de 12%, avec un objectif triennal de construction de 11000 logements pour la période 2020-2022 :

Le nombre de logements sociaux construits est pourtant significatif, d’autant plus que les derniers programmes mis en œuvre, ne sont pas comptabilisés : 

En maintenant le modèle de financement de 35% de logements sociaux par programmes immobilier, pour construire les 21826 logements sociaux manquants, ce n’est pas moins de 62360 logements qu’il faudra construire entre 2017 et les années à venir, soit potentiellement, la capacité d’accueillir 124 700 habitants de plus … Ou alors 40 500 résidences secondaires !

L'objectif Zéro Artificialisation Nette en 2050 fixé dans le cadre du "plan biodiversité" de 2018 a été confirmé par le vote de la loi Climat et Résilience à l'Assemblée Nationale le 22 août 2021. Afin d’y parvenir, la loi fixe un objectif de réduction du rythme de l'artificialisation par tranches de 10 années. Pour la première tranche, 2021-2031, la consommation des espaces naturels, agricoles ou forestiers (ENAF) devra être réduite de moitié par rapport à la consommation réelle de ces espaces observée sur les dix années précédentes.

Alors que sa population est stable ou en déclin et que le manque de logements abordables est criant, plutôt que de penser à négocier des aménagements de la loi SRU, pour s’en sortir sans pénalités et sans excès dans l’artificialisation, Nice devra maximiser le renouvellement urbain et densifier significativement le logement dans les constructions neuves, pour ne pas engendrer des excédents de logements.

Il faudra aussi trouver un nouvel équilibre pour financer le logement social, car le modèle actuel des 35% de logements social dans la production actuelle des programmes immobiliers, ne peut que générer une augmentation significative de la vacance ou des résidences secondaires.

L’accumulation de béton et les prix de l’immobilier dégradant par ailleurs l’attractivité de la ville.