Cette note a été elaborée en collaboration avec le Gadseca et France Nature Environnement PACA, dans le cadre du groupe de travail "Zéro Artificialisation Nette"

Alors que beaucoup de communautés d’agglomération et de communes des Alpes-Maritimes sont en cours de réflexion sur les SCoT ou en révision de PLU, et à cette occasion révisent les besoins en logements de leurs territoires, l’urbanisation de la Côte d’Azur devient une préoccupation citoyenne de plus en plus prégnante.

Cette note analyse d'abord la production et la destination des logements depuis une décennie, propose une analyse des raisons des constructions excédentaires constatées, et, sur cette base, pourrait nourrir un échange avec les autorités compétentes,  que nous attendons de nos vœux.

L’observatoire des territoires, note pour les territoires de l’Ouest des Alpes-Maritimes, entre 2009 et 2017, une forte augmentation de l’artificialisation, avec une faible augmentation de la population.

L’Observatoire de l’artificialisation rapporte, malgré une population relativement stable dans les Alpes Maritimes, une artificialisation significative de tout son territoire cette dernière décennie :

Le besoin en résidences principales est lié essentiellement au nombre d’habitants et à la taille des ménages.

Nous portons à votre attention les faits suivants :

•  Après la forte croissance jusqu'en 2007, l'INSEE indique une stabilité de la population autour de 1 086 000 habitants et ses dernières projections datant de 2017 ne donnent pas à penser à une reprise de la croissance contrairement à d'autres territoires dans les décennies qui viennent.

•  Selon l’INSEE, en 2013, la population des AM était de 1 080 771, et en 2018 de 1 086 219 habitants, soit en 5 ans, 5448 habitants de plus, une évolution de 0.1% par an. 

• Si on enlève la population hors ménages (celle qui n'habite pas dans un logement ordinaire, entre 24 et 26 000 personnes), la population des ménages est quasi parfaitement stable sur la dernière décennie connue :

•  La taille des ménages dans les AM (nombre d’habitants / résidences principales) continue à se réduire bien que de façon ralentie (-0,006 par an) passant ainsi de 2,10 en 2013 à 2,07 en 2018.

•  Sur la dernière période quinquennale connue, 2013-2018, le desserrement a conduit à occuper 6 730 logements supplémentaires, et la croissance de la population des ménages 2 065 logements. Au total, le département a ainsi compté 8 795 résidences principales de plus en 5 ans. En moyenne annuelle, les habitants ont donc bénéficié de 1 759 logements supplémentaires :

• Pendant les 5 années de 2013 à 2017, donc sur la même période, selon le ministère (SITADEL 2), 26 286 logements ont été mis en chantier. En moyenne annuelle, le territoire a donc vu la construction de 5 257 logements.
  
  
•  Ainsi, deux tiers de la production annuelle de logements ne répondait pas aux besoins des habitants présents ou arrivés durant la période.
  
  
• Il en résulte la production, entre 2013 et 2018 de 17 491 logements excédentaires, par rapport aux besoins réels des Alpes Maritimes :

•  Par ailleurs, pendant cette même période, le parc total a augmenté selon l'INSEE de 26 650 logements, ce qui inclut les logements non-sujet à déclaration, comme les divisions.
  
  
• Toujours sur cette période de 5 ans, l'observatoire des territoires nous apprend que 493 ha ont été artificialisés dans le département, en ne comptant que les surfaces exclusivement dédiées à l'habitat (et non celles à destination mixte, habitat et économie), soit une densité des constructions neuves de 53 à l'hectare.

 Ces 17 491 logements excédentaires représentent
328 hectares artificialisés inutilement en 5 ans (53 logements / hectare).

Le même raisonnement, sur ces 10 dernières années (2011-2020) montre une production, de 36 617 logements excédentaires, soit 690 hectares artificialisés inutilement en une décennie.

Etant donné le niveau déjà élevé d’urbanisation du département, 

n’est-il pas temps de mettre un terme à cet emballement ? 

Selon l’INSEE, entre 2008 et 2018, le nombre de résidences principales a augmenté de 16 613. Pendant ce temps, la vacance a augmenté de 8 566 logements et le parc de résidences secondaires de 28 308, soit un total de 36 874 logements.

Sur la dernière période, 2013-2018, l'augmentation de cette partie du parc a été de 17 854 logements soit 67% de l'augmentation totale.

Ainsi, les logements excédentaires construits viennent alimenter le parc de logements vacants et celui des résidences secondaires. Construits souvent, sur le peu de zones naturelles ou agricoles restantes en zone péri-urbaine, ils accentuent les risques d’inondations, contribuent à la saturation du trafic routier, à la pollution de l'air et de l’eau, et participent au réchauffement climatique en général.

Et 95% des nouveaux logements sont des appartements.

Les mêmes tableaux dans le Var, département voisin de même taille (1 042 133 habitants), montre la construction de plus de logements (71 911) correspondant bien à l’évolution de sa population, mais avec taux de destinations des logements en RP de plus du double (71% dans le Var contre 31% dans les Alpes Maritimes) ! 

Sur la période 2013-2018, les 36 500 nouveaux logements construits ont occupé 1 423 ha soit une densité de 26 logements/ha.

A noter que dans le Var, le parc est pour moitié constitué de maisons individuelles, contre un quart seulement dans les Alpes Maritimes. 

Selon les objectifs triennaux SRU 2020 notifiés aux communes, 66 711 logements sociaux doivent être réalisés à partir de 2020 sur les Alpes Maritimes, dont 34 034 sur la période 2020-2022.

Selon le plan triennal de 2017, la carence était alors de 69 419.  Sur une production totale de plus de 20 000 logements entre 2017 et 2020 dans les Alpes Maritimes, moins de 2500 logements sociaux ont donc été produits sur cette période triennale.

En utilisant le modèle de financement des logements sociaux 30% de logements sociaux (34 034 pour 2022) avec 70% d’accession à la propriété pour les financer (soit 79 413), c’est 113 447 logements à construire en 3 ans !

Soit, avec 2 personnes par logement, une capacité pour accueillir 230 000 résidents de plus.

Ces 113 000 logements rendront-ils vacant une centaine de milliers de logements existants actuellement, sont-ils envisagés à usage de résidences secondaires, ou alors envisage-t-on vraiment l'arrivée de plus de 200 000 habitants supplémentaires en 3 ans ?

Alors que le nombre de logements vacants s’élève déjà à 64 600 

Une telle politique publique n’est plus tenable !

Suivant le même raisonnement, les 66 711 logements sociaux en carence, nécessiteraient de produire, à terme, 222 370 logements pour 445 000 résidents de plus, soit d’augmenter la population des Alpes-Maritimes de 40% à échéance de la loi SRU.

A l’entrée de Valbonne, route de Cannes, le programme neuf « Green Side » propose des 3 pièces de 62 m2 a 355 000 Euros. 

Or, il y a déjà à la vente à moins de 5km autour de Valbonne Sophia actuellement plus de 1000 offres de logements de 62 m2 et plus, pour moins de 350 000 euros :

Les collectivités ne pourraient-elles pas envisager de s’engager à réduire le nombre de logements vacants pour les remettre à la disposition des actifs locaux pour une accession sociale à la propriété, par exemple via l’Office Foncier Solidaire ?

L’Etat pénalise les communes qui ne respectent pas la loi SRU, imposant un quota de logements sociaux.

Le mode de financement des logements sociaux le plus répandu dans les Alpes Maritimes est de financer la production de 30% de logements sociaux par la mise en vente à sur-prix des autres 70% de logements sur le marché libre des programmes immobiliers, qui représentent à présent 95% de la production de logements.

Le foncier étant relativement cher sur un territoire contraint et attractif, et les logements d’accession à la propriété étant sur-facturés pour financer la production de logements sociaux à bas prix, les tarifs pratiqués sont très chers (de 4500 à 6000 euros du m2). Cela est soutenable essentiellement grâce au soutien du marché de la résidence secondaire, avec une clientèle étrangère fortunée, ou des investisseurs.

La production de logements est écoulée à l’étranger :

En effet, les actifs du territoire ne pouvant pas financer de tels budgets, les logements sont vendus en résidences secondaires, pour la location occasionnelle, ou pour la location aidée (Pinel). Les logements en location aidée génèrent une vacance par ailleurs, car ceux qui y emménagent libèrent une maison ou un appartement, qui sera souvent rénové pour la location touristique saisonnière ou occasionnelle (de type AirBnB) ou une résidence secondaire. In fine, un logement excédentaire est généré.

L’impact de la fiscalité communale n’est pas à négliger : sur une commune comme Mougins en 2021, le revenu des taxes sur le foncier représente 63% des recettes (21,6 M sur 34,5), et la fiscalité de résidences secondaires 35% des recettes (9,8M de taxes habitation avec majoration + 20% de RS de 11,5M de taxe foncière, sur 34,5). L’évolution 2020-2021 des recettes sur le foncier, de 435 000 euros, est essentiellement liée à la fiscalité des résidences secondaires (plus de 62,5%) :  taxe d’habitation majorée pour 271 000 euros à laquelle s’ajoute une grosse partie des nouvelles recettes de la taxe foncière, également due par les résidences secondaires, mais dont la part exacte ne peut être déterminée de ces données.

Force est de constater qu’une résidence secondaire rapportent plus en taxe, et pèse beaucoup moins lourd sur les charges d’une commune, puisqu’elles exigent moins de services à la population, comme la mobilité, l’école, la collecte des déchets ménagers etc.

Construire est donc une opération très rentable pour les communes ! Encore plus s’il s’agit de résidences secondaires !

Sans compter que construire pour accueillir de nouveaux habitants en résidences principales augmente mécaniquement le taux de logements sociaux à réaliser, tandis que les résidences secondaires ne comptent pas pour le calcul de quotas de logements sociaux.

Et si l’Etat les y obligent en les pénalisant quand les quotas de logements sociaux ne sont pas réalisés, la tentation est grande de laisser se développer le marché des résidences secondaires, qui augmentent leurs revenus, sans entrer en compte dans le calcul du quota de logements sociaux.

Tout pousse les municipalités à produire des résidences secondaires !  

La Chambre de Commerce et de l’Industrie de Nice s’est dotée d’un Observatoire de l’Immobilier d’Habitat, un lobby financé par les acteurs partenaires dans l’« Acte de Bâtir ». Cet organisme collecte des statistiques sur les transactions immobilières et la production de logements sur la Côte d’Azur, et émet une lettre de conjoncture trimestrielle, avec un indicateur de la tension sur les besoins en logements.

L’observatoire indique que le foncier sur le 06 compte pour 30 à 35% du cout d’une opération dans les Alpes-Maritimes, contre 10-15% auparavant et par ailleurs dans les autres régions.

Cet observatoire reconnait ouvertement que le marché libre subsidie le logement social, ce qui renchérit l’accession à la propriété.

Le discours dominant de cet organisme :

•  Il faut construire pour que nos actifs accèdent au logement : pour les employés des entreprises, et les 70% de la population éligible au logement social dans les Alpes Maritimes.
• Il faut construire pour répondre à la demande de logements

Outre une série de propositions pour fluidifier la production immobilière (exprimées dans son manifeste), la CCI suggère deux recommandations afin de réduire les prix de la production de logements, essentiellement liés au cout du foncier :

• Construire en R+5 plutôt que R+3
•  Réduire le nombre de place de parking pour les logements sociaux

Ces mesures, qui réduisent le besoin en foncier, permettraient de réaliser 50% de logements social sans augmentation significative des prix.

Les logements produits sont-ils effectivement mis à disposition des actifs locaux ?

Selon leurs propres propos, les statistiques collectées par l’Observatoire ne permettent pas d’identifier la destination effective des logements mis sur le marché. Ainsi, les proportions de logements neufs qui deviennent des résidences principales ou secondaires n’est pas connue.

L’origine des nouveaux occupants n’est pas non plus identifiée, ni ce qu’il advient des logements qu’ils libèrent en emménageant dans une construction neuve.

Ainsi, aucune analyse sur le parcours résidentiel des occupants, ni le cycle de vie des logements affectés par les mutations n’est réalisée.

Force est de constater qu’hors logement social, les logements produits, trop chers, ne vont pas vers des actifs locaux, mais s’écoulent en résidences secondaires ou à destination d’investisseurs, et qu’il reste toujours un besoin non satisfait en logements accessibles pour les actifs – un besoin maintenu structurellement, qui permet à la filière de justifier de construire toujours plus. 

Il y a-t-il une tension sur le marché immobilier neuf ?

La tension de la demande sur l’offre immobilière est mesurée selon deux indicateurs par la CCI :

• Le délai d’écoulement des logements produits : plus un logement est vendu rapidement, plus la demande est élevée
•   Le prix de vente : plus le prix de vente est élevé, plus la demande est forte

La CCI enregistre dont la tension sur l’offre, mais ne s’interroge pas l’origine de la demande : les logements, commercialisés sur toute la France, trouvent facilement des investisseurs, ou des parisiens pour qui un pied à terre sur la Côte d’Azur à 5000E/m2 est une bonne affaire.

 La CCI ne mesure la tension sur l’offre, indépendamment de sa provenance. C’est donc un indicateur biaisé pour la mesure de la satisfaction des besoins locaux.

La CCI prétend qu’il y a des besoins de pour 5000 logements par an sur le 06, et que la production stagnant à 3500 par an depuis 10 ans, il en résulte retard accumule de 15000 logements.

Mais la CCI ne justifie aucunement les besoins : elle se réfère aux besoins exprimés dans les documents de programmation territoriale comme les SRADDET, DTA, SCOT, PLH, PLUs.

Or ces documents expriment souvent une ambition plutôt que des besoins réalistes. Dans ces documents, la justification des besoins exprimés est parfois absente, ou souffre presque systématiquement de biais méthodologique, parfois si évidents qu’ils ne peuvent que refléter de l’incompétence, mais plus probablement une volonté de surestimer les besoins pour justifier de maintenir la production immobilière (voir à ce sujet le mémoire de France Nature Environnement PACA).

On constate par ailleurs, que les bureaux d’études à l’origine de ces documents de programmation sont souvent des partenaires de la filière immobilière, et donc source de conflit d’intérêt. 

La CCI prétend agir en faveur du logement pour actif, facteur clé de l’attractivité du territoire. Mais contrairement à son discours, pour justifier d’une production nécessaire de logements, l’Observatoire Immobilier pour l’Habitat ne s’appuie pas sur les besoins locaux, mais sur la demande globale – comprenant le marché quasi infini des résidences secondaires écoulées hors département. Ce qui maintient des prix d’acquisition inaccessibles à la demande locale. 

 L’objectif effectif de l’Observatoire Immobilier pour l’Habitat semble plutôt de soutenir l’activité de la filière en justifiant un flux constant en besoins, pour une production rentable et continue en volume. Sans se limiter au stock nécessaire pour combler les besoins de la population locale. Et le marché illimité des résidences secondaires permet de tapisser le territoire de projets immobiliers. 

Ainsi, tous les acteurs du secteur ont des motivations qui poussent à la production d’excédents de logements en résidences secondaires

• Motivation du milieu économique : soutenir le secteur de la construction, qui ne peut que continuer à construire pour se maintenir, et accessoirement fournir des logements abordables aux actifs des autres secteurs économiques ;
  
  
•  Motivation des Communes : les élus, dissuadés par les pénalités de la loi SRU, attirés par les recettes sur le foncier bâti et les résidences secondaires (plus de 35% des recettes sur certaines communes), et sans doute sujet à pression des propriétaires fonciers voulant valoriser leurs zones encore non-bâties, en particulier les anciennes zones agricoles ;
  
  
•  Motivation de l’Etat : faire respecter la loi SRU exigeant la production de logements sociaux, et accessoirement un soutien à l’économie.

La pression pour de la consommation foncière facile, sur les zones non encore bâties, est donc énorme, avec peu de résultats au service des actifs qui aspirent à s’installer en accession à la propriété, mais rendue impossible vu les prix.

Cela mène au cercle vicieux suivant, alimenté par les motivations ci-dessus :

Chaque tour de roue génère de la consommation foncière, majoritairement en faveur des résidences secondaires, et ceci au détriment de l’environnement et de la protection des zones naturelles et agricoles. Le littoral étant déjà sur-urbanisé, la pression se porte déjà sur le moyen-pays ; il est fort à craindre que les mêmes causes produisent les mêmes effets, c’est à dire un moyen pays sur-urbanisé à moyen terme, mais ne répondant toujours pas aux besoins des actifs locaux.

Et avec un risque de production de friches de logements à terme, car quand tout le territoire ne ressemblera plus qu’à une longue banlieue péri-urbaine de Cannes à Menton, quelle serait son attractivité touristique ? Il sera sans doute moins évident que le marché exigeant des résidences secondaires se maintienne. 

En maintenant un taux de construction de 6000 logements par an avec 35% de logements sociaux, le rattrapage pour être en conformité à la loi SRU se fera en 2051, et d’ici 2040, 124 000 logements excédentaires par rapport aux besoins de la population auront été produits, nécessitant 2500 hectares d’ici 2040.

En menant une politique agressive avec un taux de construction de 10000 logements par an avec 60% de logements sociaux, le rattrapage pour être en conformité à la loi SRU se fera d’ici 2030, avec 92 000 logements excédentaires à cette date, mobilisant 2000 hectares.

Pourrait-on craindre alors un affaissement du marché immobilier sur une Cote d’Azur inondées d’appartements, et un ralentissement significatif de l’activité de construction une fois que la conformité loi SRU sera atteinte ?